Gemäss Ziff. 3 des Anhangs zur Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV) müssen elektrische Installationen bei einer Handänderung kontrolliert werden, sofern in den letzten fünf Jahren keine ordentliche Kontrolle (Kontrolldatum auf Sicherheitsnachweis) stattgefunden hat.
In der Praxis stellt sich bei Rechtsgeschäften um Liegenschaften regelmässig die Frage, ob diese Kontrolle in jedem Fall gemacht werden muss.
Bei einer Handänderung geht das Eigentum an einer Immobilie auf einen neuen Eigentümer über. Normalerweise handelt es dabei um ein Kaufgeschäft, bei welchem die Parteien angehalten sind, eine Elektrokontrolle durchzuführen bzw. einen sog. Sicherheitsnachweis einzuholen. Der Sicherheitsnachweis wird ausgestellt, wenn die Elektrokontrolle erfolgreich war, d.h. keine Mängel an den Elektroinstallationen festgestellt wurden.
Kontrollpflichtige Handänderungen sind:
- Kaufvertrag
- Kaufvertrag über Stockwerkeigentum (Eigentumswohnung)
- Erbteilungsvertrag / Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft
- Schenkungsvertrag
Ausnahmen von der Pflicht zur Durchführung einer Elektrokontrolle:
- Gesamteigentum (ohne Erbteilung): Veräussert ein Gesamteigentümer seinen internen Anteil an einen bisherigen Gesamteigentümer, liegt keine Handänderung im Sinne des NIV vor. Hingegen bewirkt die Veräusserung des Anteils an einen Dritten die Kontrollpflicht.
- Miteigentum: Veräusserung von gewöhnlichem Miteigentum hat keine Kontrollpflicht zur Folge. Nur die Veräusserung der gemeinschaftlichen Sache als Ganzes löst die Kontrollpflicht aus.
- Erbgang / Universalsukzession: keine Kontrollpflicht bei Eintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch, da sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers auf die Erben übergehen (sog. Universalsukzession)
- Nutzniessung / Wohnrechtseinräumung: eine Elektrokontrolle ist nur fällig, wenn ein Eigentumswechsel im Grundbuch stattindet. Allein eine Nutzniessungs- oder Wohnrechtseinräumung bei gleichbleibenden Eigentumsverhältnissen löst die Kontrollpflicht nicht aus.
- Umstrukturierung nach FusG: Keine Handänderung im Sinne der NIV, da allfällige Grundstücke mittels Universalsukzession auf einen neuen Rechtsträger übergehen. Somit keine Kontrollpflicht.