Der Erlös, welcher aus dem Verkauf einer selbst bewohnten Liegenschaft (Haus, Wohnung) resultiert, kann schweizweit zum Erwerb oder zum Bau einer ebenfalls selbst bewohnten Ersatzliegenschaft verwendet werden.

Wird der volle Erlös reinvestiert, erfolgt bei der Grundstückgewinnsteuer entsprechend ein voller Steueraufschub und die Grundstückgewinnsteuer ist (noch) nicht zu bezahlen. Sie wird erst fällig, sobald das Ersatzobjekt veräussert wird. Es ist auch möglich den ursprünglichen Gewinn mehrmals zu reinvestieren und es wird erst abgerechnet, wenn der Gewinn am Ende realisiert und somit frei verfügbar wird.

Wird nur ein Teil des Gewinns reinvestiert, d.h. die Ersatzbeschaffung erfolgt preislich unter dem Erlös der verkauften Liegenschaft, jedoch oberhalb der seinerzeitigen Anlagekosten (ursprünglicher Kaufpreis zzgl. wertvermehrende Investitionen), resultiert ein teilweiser Steueraufschub. Derjenige Teil des Rohgewinns, welcher reinvestiert wird, wird aufgeschoben und der Teil, welcher über dem Kaufpreis für das Ersatzobjekt zu liegen kommt, wird besteuert.

Liegt der Kaufpreis des Ersatzobjekts unter den ursprünglichen Anlagekosten des verkauften Objektes, so steht der gesamte Erlös zur freien Verfügung des Verkäufers, d.h. er wird realisiert und besteuert.

Auch bei einem Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung ist die Steuererklärung für Grundstückgewinn dennoch normal auszufüllen, mit dem gleichzeitig zu stellenden Antrag auf Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung. Es lohnt sich, diesbezüglich sämtliche möglichen Abzüge geltend zu machen, da bei einem späteren Wegfall des Steueraufschubes (infolge Verkauf des Ersatzobjektes) der in der Veranlagungsverfügung ermittelte, aufgeschobenen Rohgewinn besteuert wird. Es gibt später keine Möglichkeit mehr, auf diese Grundstückgewinnsteuererklärung zurückzukommen.

Bei einer (teilweisen) Ersatzbeschaffung wird die steuermindernde Besitzesdauer auf dem aufgeschobenen Gewinn nicht unterbrochen, d.h. die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung des Gewinns aus der Veräusserung reduziert sich während der Haltedauer des Ersatzobjektes (Kt. Bern: 2% pro Jahr, maximal 70% nach 35 Jahren) ohne Unterbruch weiter ab dem ursprünglichen Erwerbsdatum (Grundbucheintrag).

Voraussetzung zur Gewährung des Steueraufschubes ist, dass die Parteien, welche verkaufen wieder zu gleichen Anteilen am Ersatzobjekt beteiligt sind. Reduziert sich bei einem Verkäufer der Anteil oder wird gar vollständig auf eine Beteiligung am Ersatzobjekt verzichtet, so wird der Anteil dieses Steuerpflichtigen sofort besteuert. Auf der anderen Seite kann eine Person, welche beispielsweise zur Hälfte am verkauften Objekt beteiligt war, ihren anteiligen Erlös in ein alleine erworbenes, selbst genutztes Ersatzobjekt reinvestieren und erhält damit vollen Steueraufschub, soweit das Ersatzobjekt preislich über dem anteilig erzielten Erlös liegt.

Für Ersatzbeschaffungen vor oder nach Veräusserung des Eigenheims gilt im Kanton Bern eine Frist von zwei Jahren als angemessen. Die Frist kann für Ersatzbeschaffungen nach erfolgter Veräusserung auf Gesuch hin bis vier Jahre verlängert werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die der Steuerpflichtige nachweisen muss (z.B. Verzögerung im Baubewilligungsverfahren).

Im Kanton Bern ist die Gewährung des Steueraufschubes an eine weitere Praxisfrist gebunden, welche als Ergänzungsvorbehalt in der Veranlagungsverfügung vermerkt wird. Das Ersatzobjekt muss während mindestens eines Jahres nach Erwerb dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt werden, bei unterjähriger Dauer während mindestens der gesamten Vertragsdauer. Wird das Ersatzobjekt zwischenzeitlich vermietet, fremd genutzt oder steht es längere Zeit leer, erfolgt bereits vor dem Verkauf ein Wohnsitzwechsel, so steht dies der Gewährung eines Steueraufschubes infolge Ersatzbeschaffung entgegen. Ebenso können Zweit- und Ferienwohnungen nicht Gegenstand einer Ersatzbeschaffung sein.

Bei interkantonalen Ersatzbeschaffungen erhält nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Zuzugskanton, wo es zu einer Veräusserung kommt, die Besteuerungskompetenz in Bezug auf den aufgeschobenen Gewinn resp. das latente Steuersubstrat nach der sog. Einheitsmethode. Dies unabhängig davon, welches Besteuerungssystem in den betroffenen Kantonen Anwendung findet (monistisches / dualistisches System).

Grundlagen:

Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG (Steuerharmonierungsgesetz), Ersatzbeschaffung von Eigenheimen

BGE 143 II 694 (Doppelbesteuerungsregel / Einheitsmethode)

Bundesgerichtsentscheid Einheitsmethode 2017