Immer häufiger stellen sich private Immobilienbesitzer die Frage, ob sich in ihrem Fall die Gründung einer Immobiliengesellschaft (als AG oder GmbH) lohnen könnte. Mit der tendenziellen Reduktion der Gewinnsteuersätze bei Unternehmen und der mittlerweile entschärften Problematik der wirtschaftlichen Doppelbelastung (Gewinn wird auf Ebene Gesellschaft besteuert, die Gewinnausschüttung wird beim Gesellschafter ein weiteres Mal besteuert), erscheint die Frage berechtigt.
Im Vergleich zum Direktbesitz können sich Vorteile ergeben in den Bereichen Steuern, Nachfolgeregelung, Haftungsrisiken und Cashpooling.
Der Grundsatz privat genutzte Grundstücke im Direkteigentum und Geschäftsliegenschaften bzw. grosse Immo-Portfolios mit Renditeliegenschaften in einer Immobiliengesellschaft zu halten, dürfte nach wie vor in vielen Fällen zutreffen.
In Bezug auf die anfallenden Transaktionskosten ist zu beachten, dass die Grundstücke zum Verkehrswert auf die Immobiliengesellschaft zu transferieren sind. Bei einer späteren Entnahme gilt wiederum dasselbe. Private und juristische Personen dürfen sich grundsätzlich nichts schenken. Aufgrund des Wechsels vom Privat- ins Geschäftsvermögen muss die Einlage wie auch eine spätere Privatentnahme zum Verkehrswert erfolgen, da ansonsten eine Abgabeumgehung (Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer oder Gewinnsteuer) vorliegt. Es gilt der Drittvergleich und es empfiehlt sich, den Verkehrswert im Vorfeld zur Transaktion von der Steuerverwaltung bestätigen zu lassen.
Die Transaktionskosten (Notar, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern, Grundbuchgebühren, Gründungskosten Immo-Gesellschaft) stellen in vielen Fällen das Haupthindernis zur Gründung einer Immobiliengesellschaft dar. Diese Kosten fallen bei Grundstücken, welche sich bereits im Besitz des Einlegers befinden, ein zweites Mal an und es liegt in einem gewissen Umfang eine Doppelbesteuerung vor (die Grundstücke wurden bereits einmal erworben).
Die Gründung einer Immo-Gesellschaft vor Erwerb der Grundstücke oder Realisierung eines Grundstückprojekts ist, wo dies möglich ist, zu bevorzugen.
Die Gesellschaft wird bar liberiert und die Grundstücke können in die Gesellschaft eingebracht oder von dieser käuflich übernommen werden. Sachübernahmen (entgeltliche Übernahme von Grundstücken anlässlich oder anschliessend an die Gründung) unterliegen seit Inkrafttreten des neuen Aktienrechtes per 1.1.2023 keinen Publikationsvorschriften mehr. Dies hat den Vorteil, dass die Kaufpreise nicht mehr öffentlich bekannt gemacht werden müssen.
Vorteile einer Immo-Gesellschaft:
- Mehr Flexibilität, falls später die Beteiligungen abgetreten oder vererbt werden sollen
- Verluste, die durch grössere Unterhaltsaufwendungen entstanden sind, können mit Gewinnen aus anderen Steuerperioden verrechnet werden
- Langfristige Kapitalanlage
- Flexible Ausschüttungsmöglichkeiten (teilbesteuerter Dividendenertrag)
- Steueroptimierungsmöglichkeiten (z.B. aufwandwirksame Abschreibungen / Rückstellung, Bildung von Reserven, Dividendenstrategie)
- bei Veräusserung von Minderheitsbeteiligungen fallen keine Grundstückgewinnsteuern an
- Tieferer Unternehmensgewinn-Steuersatz als Einkommensteuersätze natürlicher Personen
- Die Risiken trägt die Gesellschaft
- Im Verbund mit anderen Gesellschaften (z.B. Holdingstruktur) kann die Immobiliengesellschaft der Finanzierung von Gruppengesellschaften dienen (z.B. Darlehensgewährung)
- Späterer Zuerwerb von Liegenschaften über die Immo-Gesellschaft
Nachteile einer Immo-Gesellschaft:
- Gründungskosten
- Beim Kauf fallen Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, bei verdeckten Kapitaleinlagen die Emissionsabgabe an
- Im Bereich der Grundstückgewinnsteuer wird die Besitzesdauer unterbrochen (bisherige Haltedauer wird nicht mehr angerechnet)
- Erhöhter administrativer Aufwand (GV- und VR-Auflagen, Jahresabschluss, eigene Steuererklärung etc.)
- Wirtschaftliche Doppelbelastung Gesellschaft und Aktionär (Unternehmensgewinn wird auf Ebene AG und Dividendenbezug beim Aktionär besteuert, wobei letzterer bei qualifizierten Beteiligungen ab 10% nur teilweise besteuert wird: Kt./Gde. 50%, Bund 70%)
- Über die Verwendung der Erträge entscheidet die GV (Mehrheit)
- bei einem Verkauf von Grundstücken fällt der Gewinn bei der Immo-Gesellschaft an (Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern), und nicht direkt bei den Gesellschaftern
- Bei einem Verkauf der Immobiliengesellschaft (resp. der Mehrheit daran) fallen Grundstückgewinnsteuern an (wirtschaftliche Handänderung, ausser bei betrieblicher Nutzung)
- es sind nur die effektiven Unterhaltskosten abziehbar (kein Paschalabzug)
- Eine Rücküberführung ins Privatvermögen löst ebenfalls die Besteuerung aus (auch bei den
Erben)
Fazit:
Aufgrund der hohen Transaktionskosten und des zu erwartenden administrativen Mehraufwandes überwiegen bei privat genutzten und kleinerem Liegenschaftsbestand i.d.R. die Nachteile. Langfristig betrachtet und im Hinblick auf eine flexible Gestaltung der Nachfolge in komplexen Eigentümerstrukturen kann die Gründung einer Immobiliengesellschaft jedoch auch in diesen Fällen in Frage kommen.
Bei grossen Immobilienportfolios (Gewerbeliegenschaften, Mehrfamilienhäuser, Immobilienprojekte etc.) mit langfristigem Anlagehorizont können Immobiliengesellschaften, welche zum Voraus oder im Hinblick auf den weiteren Zukauf von Grundstücken gegründet werden, vorteilhaft sein.
Wo immer möglich, sollte die Immobiliengesellschaft vor dem Erwerb von Grundstücken und der Realisierung von Immobilienprojekten gegründet werden, um doppelte Transaktionskosten zu vermeiden.
Es empfiehlt sich, die Gründung einer Immobiliengesellschaft und deren rechtliche, steuerliche und betriebswirtschaftliche Folgen im Vorfeld detailliert abzuklären.