Liegenschaftsnachfolge: lebzeitige Zuwendung unter steuerrechtlicher Optik

//Liegenschaftsnachfolge: lebzeitige Zuwendung unter steuerrechtlicher Optik

Liegenschaftsnachfolge: lebzeitige Zuwendung unter steuerrechtlicher Optik

Die lebzeitige Abtretung von Grundstücken an Nachkommen erfreut sich wachsender Beliebtheit. Gründe sind die Sicherung des Eigentums in der Familie, die Vorwegnahme bürokratischer Hürden im Todesfall des Abtreters, die Vermeidung späterer Konflikte unter den Erben, aus steuerlichen Gründen und der Möglichkeit, das sog. freiwillige Verzichtsvermögen im Hinblick auf eine spätere Pflegebedürftigkeit auf ein Minimum zu reduzieren (massgeblich sind Steuerwerte, reduziert um allfällige Belastungen bei Nutzniessungs- oder Wohnrechtsvorbehalt).
Die Übertragung kann als Schenkung, Erbvorbezug oder gemischte Schenkung (bei Übernahme von Grundpfandschulden und Einräumung von Nutzniessungs- oder Wohnrechten) erfolgen.

Hierbei stellt sich stets die Frage, welches die optimale rechtliche Erwerbsart für die Präsumtiverben (voraussichtliche Erben) sein soll.

Zur Auswahl stehen Miteigentum, Gesamteigentum (infolge einfacher Gesellschaften oder infolge Vorerbgemeinschaft) oder Alleineigentum (mit Ausgleichspflichten).

Sind sich die künftigen Erben über die spätere Nutzung resp. Zuteilung untereinander noch nicht einig, so bietet die Vorerbengemeinschaft (auch Erbvorbezugsgemeinschaft) gegenüber dem Miteigentum 
oder der gewöhnlichen einfachen Gesellschaft die grösstmögliche Flexibilität, insbesondere mit Blick auf die Steuerfolgen.

Während eine Übertragung zu Miteigentum eine steuerneutrale Neuzuordnung im Rahmen einer Erbteilung verunmöglicht, besteht bei der einfachen Gesellschaft infolge Vorerbengemeinschaft (Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft) weiterhin die Möglichkeit, das Grundstück im Rahmen der späteren Erbteilung steuerneutral einem oder mehreren Erben zuzuordnen. Zivilrechtlich steht den einzelnen Beteiligten auch weiterhin die Erbteilungsklage offen.

Ob es sich um eine Vorerbengemeinschaft handelt oder nicht, muss sich aus den Verträgen und dem Grundbucheintrag zweifelsfrei ergeben. Die korrekte Erfassung des Willens aller Beteiligten und die entsprechende Vertragsausgestaltung hat somit weitreichende zivil- und steuerrechtliche Auswirkungen.

Zur Frage der zivilrechtlichen Abgrenzung Gesamteigentum infolge einfacher Gesellschaft – Erbengemeinschaft äusserte sich zuletzt ein Bundesgerichtsentscheid vom 8. März 2018 (Urteil Nr. 5A_927/2017).

2019-02-13T14:04:32+00:00